양도소득세 절세를 위해 반드시 필요한 것이 필요경비입니다. 이러한 필요경비만 잘 챙겨도 상당한 금액의 세금을 절세할 수 있습니다. 다만, 모든 경비가 필요경비로 인정되는 것이 아닌 만큼 인정되는 항목에 대해서는 필요서류 등을 꼼꼼히 챙기는 지혜가 필요합니다.
필요경비 인정범위
양도소득세는 부동산을 처분하면서 발생한 소득에 과세하는 세금입니다. 따라서 그간 부동산을 취득, 보유, 처분하면서 발생하는 비용에 대해서는 필요경비로 인정해서 공제해주는 것이 타당합니다.
하지만 현행 소득세법에서는 지출된 모든 비용이 필요경비로 인정되지 않습니다. 법에 열거하고 있는 비용만 제한적으로 필요경비로 인정하고 있습니다. 그런데 실제로 투자를 하다 보면 필요경비 포함여부에 대해 판단이 어려운 경우가 많습니다.
이 글에서는 부동산의 취득, 보유, 처분의 3단계에 걸쳐 필요경비로 인정되는 항목과 인정되지 않는 항목을 살펴보고 어떠한 서류를 챙기셔야하는지 자세히 알려드리겠습니다.
취득시 필요경비
부동산을 취득하기 위해 지출된 비용으로 대표적인 취득 시 필요경비는 다음과 같습니다(소득세법 시행령 제163조)
인정되는 항목
- 취득세·등록세 : 부동산을 취득하기 위해 납부한 취득세, 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세, 인지세 등을 말하며 납부영수증이 없어도 필요경비로 인정됩니다.
- 중개수수료 : 부동산 중개수수료는 필요경비로 인정됩니다. 다만, 법정한도를 초과한 중개수수료는 실제로 지급되었다는 증거, 즉 영수증이나 입금내역이 있고 실제로 중개사가 수령했는지 여부가 확인되는 경우에 한하여 필요경비로 인정됩니다.
- 소송비용 : 취득에 관한 쟁송이 있어서 그에 직접 사용된 소송비용·화해비용은 필요경비로 인정됩니다.
- 채권할인비용 : 채권 등을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손도 필요경비로 인정됩니다.
- 매수자부담 양도소득세 : 부동산 매매계약시 매수자가 부담하기로 약정하였을 경우 매수자가 부담한 양소소득세에 대해서도 필요경비로 인정됩니다.
- 공용부분 체납관리비 : 통상 경매나 공매로 부동산을 취득하는 경우 공용부분 체납관리비를 부담하는 경우가 많습니다. 이런 경우 전 소유주에게 구상권을 청구할 수 없는 경우라면 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 다만 필요경비로 인정받기 위해서는,
- 전 소유자를 상대로 법원에 지급명령을 신청한 후 확정판결을 받는 등 전 소유주로부터 돌려받을 가능성이 없다는 것을 증명해야 합니다.
- 관리사무소에 체납관리비를 내기 전에 단전, 단수 공문을 받아놓는 등 단전이나 단수 등을 피하기 위해 어쩔 수 없었다는 것을 증명해야 합니다.
- 대항력있는 임차보증금 : 이 또한 경매나 공매로 부동산을 취득하는 경우 전 소유주를 대신해서 임차인에게 지출하는 금액으로 공용부분 체납관리비처럼 구상권을 행사할 수 없는 경우에 한하여 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
- 경매컨설팅 비용 : 부동산 컨설팅 비용은 자산을 취득하기 위하여 지출한 부대비용에 해당하기 때문에 필요경비로 인정됩니다. 다만, 컨설팅 수수료 지출 사실을 증명할 수 있는 금융기록, 컨설팅 업체와 체결한 부동산 경매 대행 또는 컨설팅 계약서, 컨설팅 업체의 날인된 수수료 영수증(법인 또는 대표자 명의)과 확인서, 인감증명서 등이 필요합니다.
인정되지 않는 항목
- 명도비용 : 부동산을 경매(공매)로 취득하는 경위 기존 점유자에게 이사비용 등을 지급하면서 취득하는 경우가 있습니다. 이렇게 취득자가 지출한 부동산의 명도비용은 부동산을 양도하기 위해 직접 소요된 비용이 아니기 때문에 필요경비로 인정되지 않습니다. 하지만 매도자가 지출한 명도비용은 부동산을 양도하기 위해 직접 소요된 비용으로 규정되어 있어 필요경비로 인정되므로 유의하셔야 합니다.
- 유치권해결을 위한 비용 : 법원판결로 유치권이 인정된다면 필요경비로 인정받을 수 있지만 통상적으로 지급하는 유치권 해결을 위한 합의금은 법적지급의무가 없기 때문에 필요경비로 인정받을 수 없습니다.
보유시 필요경비
자본적 지출
부동산의 내용연수를 연장하거나 가치를 증가시키기 위해 지출된 비용으로 필요경비로 인정됩니다. 구체적인 예시는 다음과 같습니다.
- 아파트 베란다 샷시비
- 건물의 난방시설을 교체한 공사비
- 방확장 등의 내부시설 개량공사비 또는 보일러 교체비용
- 자바라 및 방범창 설치비용
- 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니 샷시 설치대금
- 방, 거실 바닥교체 공사비용 등
- 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용, 리모델링 비용 등
수익적 지출
부동산을 원상회복시키거나 능률을 유지하기 위해 지출된 비용으로 필요경비로 인정되지 않습니다. 구체적인 예시는 다음과 같습니다.
- 벽지, 장판 교체비용, 씽크대
- 주방기구 교체비용, 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용
- 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비
- 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기 공사비
- 파손된 유리 또는 기와의 대체
- 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입, 화장실 공사비, 마루 공사비 등
건물 멸실 또는 신축의 경우
건물이 있는 토지를 취득한 후 건물을 철거하고 토지를 양도하거나 새로운 건물을 신축하고 양도하는 경우에 구건물을 취득한 비용은 필요경비로 인정됩니다. 하지만 새로운 건물을 신축하고 바로 양도하거나 구건물을 오랫동안 사용하다가 철거한 경우에는 필요경비로 인정되지 않으니 유의하셔야 합니다.
분양받은 아파트 옵션비용
통상적으로 분양받은 아파트의 옵션비용으로는 베란다확장, 에어컨, 중문 등이 있습니다. 이런 옵션비용은 완공 이전에 시행사와 옵션계약으로 지출했다면 필요경비로 인정됩니다. 하지만, 완공 이후 소유자가 개별적으로 지출하였다면 이는 수익적 지출에 해당하여 필요경비로 인정받을 수 없습니다.
처분시 필요경비
부동산을 양도하기 위해 직접 지출된 비용은 일정요건을 충족한 경우에만 필요경비로 인정됩니다,.
- 중개수수료 : 부동산 중개수수료는 필요경비로 인정됩니다. 다만, 법정한도를 초과한 중개수수료는 실제로 지급되었다는 증거, 즉 영수증이나 입금내역이 있고 실제로 중개사가 수령했는지 여부가 확인되는 경우에 한하여 필요경비로 인정됩니다.
- 광고료 : 부동산을 양도하기 위해 직접 소요된 광고비용도 필요경비로 인정됩니다.
- 컨설팅비용 : 중개수수료에 준하는 소개비조의 컨설팅 비용은 필요경비로 인정되지만 부동산의 시세분석, 가격협상 전략 등을 위한 컨설팅 비용이나 부동산을 양도하는 과정에서 발생한 변호사 자문료 등은 인정되지 않습니다.
- 명도비용 : 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위한 이사비용 등과 같은 명도비용은 필요경비로 인정됩니다.
- 양도소득세 신고비용 : 양도소득세 신고서나 계약서 등을 작성하기 위한 비용은 필요경비로 인정되지만 세무 상담비용은 인정되지 않습니다.
- 위약금 : 이미 체결된 매매계약을 해제하기 위해 지출한 위약금은 필요경비로 인정되지 않습니다.
필요경비로 인정받기 위한 조건
필요경비로 인정받기 위해서는 법적 증빙서류(세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증)를 수취 및 보관하고 있거나 실제 지출사실이 금융거래(이체내역서) 증명서류에 의하여 확인되어야 합니다.
취득가액을 매매사례가액 등으로 적용한 경우 필요경비
취득가액을 실제 취득가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액으로 적용한 경우에는 실제 지출된 비용과는 무관하게 "취득일 현재 기준시가의 3%(개산공제액)만을 필요경비로 일괄 인정받습니다.
