양도소득세 계산을 위한 부동산 취득시기 및 양도시기 총정리

부동산의 취득시기와 양도시기는 양도소득세를 계산하는데 있어서 중요한 요소 중 하나입니다. 취득시기와 양도시기를 언제로 보는지에 따라서 양도소득세의 신고납부기한, 장기보유특별공제, 비과세, 세율 등이 정해지기 때문입니다. 이를 간략히 살펴보면 다음과 같습니다.

이 글에서는 양도소득세를 계산하기 위해서 필수적으로 숙지하고 있어야할 부동산의 취득 및 양도시기에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

취득 및 양도시기의 중요성

양도소득세는 토지, 건물 등 부동산이나 입주권·분양권 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 생기는 소득에 부과하는 세금입니다. 양도소득세는 다른 과세제도 다른 점이 많습니다. 특히 부동산 시장 안정화와 같은 정책적 수단으로 활용되는 경우가 많아 중과제도, 비과세, 감면 요소 등이 곳곳에 산재되어 있습니다.

이러한 중과제도, 비과세 및 감면요소는 모두 해당 부동산의 취득 및 양도시기와 맞물려 결정되는 경우가 많습니다. 따라서 부동산 소유자는 부동산의 취득시기 및 양도시기를 정확히 알고 있어야 실수를 줄일 수 있습니다.

• 양도소득세 신고납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고해야 합니다(소득세법 제105조).

• 장기보유특별공제 : 보유기간이 3년 이상인 토지·건물·조합원입주권에 대해 일정금액을 양도차익에서 공제해주는 제도입니다(소득세법 제95조).

• 양도소득세 비과세 요건 : 1세대 1주택자가 2년 이상 보유할 경우 비과세해주는 제도입니다(소득세법 제89조 제1항)

• 양도소득세 세율 : 주택의 경우 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율을 적용합니다(소득세법 제104조).

부동산의 취득 및 양도시기

통상적으로 부동산의 매매거래에서의 취득 및 양도시기는 대금을 청산한 날인 잔금청산일입니다(소득세법 제98조). 다만, 대금 즉 잔금을 청산한 날이 분명하지 아니거나 잔금 전에 등기부터 접수한 경우에는 등기접수일이 취득 및 양도시기가 됩니다(소득세법 시행령 제162조).

이를 취득원인별로 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.

• 매매 : 빠른 날(잔금청산일, 소유권이전 등기접수일)
• 경매 : 경매대금 완납일
• 신축 : 빠른 날(사용승인일, 임시사용승인일, 사실상사용일)
• 분양 : 늦은 날(잔금청산일, 빠른날<사용승인일, 임시사용승인일, 사실상사용일>)
• 수용 : 빠른 날(잔금청산일, 수용개시일, 소유권이전 등기접수일)
• 증여 : 증여받은 날(부동산 : 증여등기접수일, 주택분양권 및 조합원입주권 : 권리의무승계일)
• 상속 : 상속개시일(사망일)

3-1: 아파트 신규분양

아파트를 신규로 분양받는 경우 취득시기는 사용승인일, 임시사용승인일, 사실상사용일 중 빠른 날과 잔금청산일 중 늦은 날입니다. 하지만 대부분 사용승인 이후 수분양자가 잔금을 납부하면 그제서야 소유권이전 등기가 진행되므로 잔금청산일을 취득시기로 보아도 무방합니다.

그리고 아파트의 경우 잔금을 한꺼번에 내지 않고 최소한의 분양잔금만 남겨놓아도 입주가 가능합니다. 이럴경우 신규 분양 아파트에 거주하면서도 취득시기를 늦출 수 있습니다. 이점을 잘 활용하면 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

만약 1주택 상태에서 신규주택을 취득할 경우 3년 이내에 종전주택을 처분하면 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 하지만 다시 새로운 신규 분양 아파트를 취득하게 되면 3주택으로 중과세 대상이 됩니다. 이때 종전주택의 처분시까지 신규 분양 아파트의 잔금청산일을 늦추면 양도소득세 비과세 뿐만아니라 취득세 중과까지 피할 수 있습니다.

이때 문제되는 것은 최소한의 분양잔금이 얼마이냐와 연체이자 부분입니다. 연체이자는 비과세 혜택과 연체금을 비교하여 유리한 쪽을 선택하시면 됩니다. 최소한의 분양잔금과 관련해서는 명확한 규정은 없지만 통상적으로 분양가액의 10% 이상을 잔금으로 남겨놓아야 과세관청과의 다툼을 피할 수 있습니다.

3-2: 토지수용

토지가 개발사업 등으로 수용이 될 경우 보상금 협의가 잘 되지 않으면 법원의 소송을 통해 마무리 되는 경우가 많습니다. 원래 이 경우 토지의 양도시기는 잔금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기일 중 빠른날이고, 통상적으로는 잔금청산일이 양도시기가 됩니다.

통상적으로 협의가 잘 되지 않으면 법원에 공탁이라는 절차를 진행하는데 이럴 경우 잔금청산일은 다음과 같은 경우로 나뉩니다.

• 보상금이 법원에 공탁되기 전에 보상금을 수령한 경우 : 보상금 수령일

• 보상금이 법원에 공탁된 경우 : 공탁일

• 보상금이 법원에 공탁된 이후 이의신청 또는 행정소송을 제기하여 보상금을 증액받은 경우 : 변동보상금 확정일

다시 일반적인 토지 수용절차를 정리하면 사업시행자가 토지보상금을 법원에 공탁한 후 수용개시가 이뤄지고, 이후 사업시행자에게 해당 토지 등의 소유권이 이전됩니다. 따라서 법원에 공탁이 이뤄진 경우 양도시기는 아래와 같이 볼 수 있게 됩니다.

• 보상금이 법원에 공탁되기 전에 보상금을 수령한 경우 ☞ 보상금 수령일

• 보상금이 법원에 공탁된 이후에 보상금을 수령한 경우 ☞ 공탁일

• 보상금이 법원에 공탁된 이후 이의신청 또는 행정소송을 제기하여 보상금을 증액받은 경우 ☞ 수용개시일

3-3: 기타사례

• 장기 할부조건으로 취득한 경우 : 주택의 양도대금을 분할로 받는 것을 말합니다. 즉, 계약금 이외에 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 지급받고, 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 대금을 지급받은 날이 1년 이상 지난 경우가 여기에 해당합니다. 장기 할부조건으로 취득한 경우의 취득 및 양도시기는 소유권이전등기 접수일과 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날입니다.

• 잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 : 매매계약서 등에 기재된 잔금 지급 약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 되며, 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 합니다.(소득통칙98-162···1)

• 부동산에 관한 권리의 취득시기 : 부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 됩니다.(소득통칙98-162···2)

• 매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건의 판정기준일 : 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금 청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022. 10. 21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정합니다.(기획재정부 재산세제과-1322, 22. 10. 21.)

• 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일 : 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은 양도일(잔금청산일)이며, 22. 12. 20. 이후 매매계약을 체결한 분부터 적용합니다.(기획재정부 재산세제과-1543, 22. 12. 20.)