상속은 무상으로 부동산을 취득하는 것 중의 하나입니다. 이때도 증여와 마찬가지로 상속세 외에 취득세를 부과하게 됩니다. 하지만 상속 부동산의 취득세는 매매나 증여와는 달리 상속인이 피상속인의 사망으로 인해 어쩔 수 없이 부동산을 취득하는 것이기 때문에 많은 부분에서 달리 적용됩니다.
이 글에서는 상속받은 부동산에 부과되는 취득세에 대한 취득시기, 과세표준, 취득세율 그리고 상속부동산 취득세 계산기에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
먼저 부동산 상속세와 관련된 세율과 절세방법을 알고 싶으시면 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 참고하시기 바랍니다.
취득시기
취득시기는 납세의무의 성립시기로 상속 부동산의 경우 상속개시일(사망일)이 취득시기가 됩니다(지방세법시행령 제20조).
- 유상취득(매매) : 사실상 잔금일
- 무상취득 : 증여는 증여계약일, 상속은 상속개시일(사망일)
- 원시취득(신축) : 사용승인일, 임시사용승인일, 사실상사용일 중 빠른 날
과세표준
부동산을 상속으로 취득하는 경우에 적용되는 과세표준은 "시가표준액(주택공시가격)"입니다(지방세법 제10조의2 제2항). 상속은 피상속인의 사망으로 어쩔 수 없이 부동산을 취득하는 것이기 때문에 매매와 증여와는 다른 과세표준이 적용됩니다.
- 유상취득(매매) : 취득가액
- 무상취득
- 증여는 시가인정액
- 상속은 시가표준액
취득세 세율
부동산을 상속으로 취득한 경우 부동산의 종류에 따라 적용되는 취득세율이 달라집니다. 크게 주택과 주택 외 부동산으로 구분됩니다(지방세법 제11조, 지방세법 제15조).
- 주택 : 원칙적으로 기본세율(2.8%)가 적용되고 상속인이 1세대 1주택자가 되는 경우 특례세율(0.8%)가 적용
- 주택 외 : 상가·오피스텔·토지·아파트형 공장 등은 기본세율(2.8%)가 적용되고 토지 중 농지의 경우는 2.3%가 적용
특례세율(0.8%) 적용대상자
적용요건
상속인(재외국민은 제외)과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 1가구가 1개의 주택을 상속받아 1가구 1주택(고급주택은 제외)에 해당하면 기본세율(2.8%)이 아닌 특례세율(0.8%)을 적용하게 됩니다(지방세법 제15조, 지방세법시행령 제29조).
상속인과 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 가구에 속하는 것으로 보는 경우로 다음과 같습니다.
- 상속인이 기혼인 경우 : 상속인의 배우자, 미혼인 30세 미만의 직계비속
- 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 : 직계존속
주택 수 계산방법
1가구 1주택 판정시 조합원입주권 및 주택분양권, 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔은 취득시기에 상관없이 주택 수에 포함되지 않습니다(지방세법시행령 제29조).
세율의 특례가 적용되는 주택을 "주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축물대장에 주택으로 기재되고 그 용도가 주거용으로 사용하는 건축물과 부속토지를 말한다"고 명확히 규정한 점 등에 비추어 이 건 오피스텔이 주거시설로 이용이 가능하다 하더라도 이를 주택으로 보기는 어렵다 할 것임
1가구 1주택의 범위
- 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 : 공동소유자 각각 1주택으로 봄(지방세법시행령 제29조 제2조)
- 주택의 부속토지만을 소유한 경우 : 주택소유로 봄(지방세법시행령 제29조 제2조)
- 1주택을 여러사람이 공동으로 상속받는 경우 : 주된 상속인은 지분이 가장 큰 상속인 → 그 주택에 거주하는 사람 → 나이가 가장 많은 사람 順(지방세법시행령 제29조)
☞ 따라서 주된 상속인이 1가구 1주택에 해당하면 공동상속인 모두 특례세율을 적용받을 수 있습니다.
공동상속시 취득세 절세 방법
- 주된 상속인이 무주택자이고 나머지 공동상속인이 다주택자인 경우에는 모든 상속인 특례세율(0.85) 적용됩니다.
- 주된 상속인이 1주택자이고 나머지 공동상속인이 무주택자인 경우에는 무주택자인 공동상속인도 주된 상속인의 1주택 때문에 특례세율(0.8%)가아닌 기본세율(2.8%)가 적용됩니다.
따라서, 공동상속인 중 무주택자에게 단 1%라도 지분을 가장 크게하면 나머지 공동상속인도 특례세율을 적용받을 수 있으므로 전체적으로 절세가 되는 효과가 있습니다.
취득세 신고방법 및 계산기
상속 부동산의 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(국외에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월) 이내에 부동산소재지 관할 지방자치단체에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 취득세 납부는 서울시는 ETX(www.etax.seoul.go.kr)을 통해, 그외 지방자치단체는 위택스(www.wetax.go.kr)를 통해 인터넷 또는 모바일로도 납부하실 수 있습니다.
취득세를 납부하기 전에 부동산 계산기로 증여 부동산에 대한 취득세를 간편하게 계산해 보실 수 있습니다. 화면 안내에 따라 취득원인을 상속으로 하시고 해당 사항을 입력하시면 대략적인 예상 세액을 알아보실 수 있습니다.
