상속 부동산(아파트, 주택, 상가, 토지 등) 취득세 세율 등 총정리

상속은 무상으로 부동산을 취득하는 것 중의 하나입니다. 이때도 증여와 마찬가지로 상속세 외에 취득세를 부과하게 됩니다. 하지만 상속 부동산의 취득세는 매매나 증여와는 달리 상속인이 피상속인의 사망으로 인해 어쩔 수 없이 부동산을 취득하는 것이기 때문에 많은 부분에서 달리 적용됩니다.

이 글에서는 상속받은 부동산에 부과되는 취득세에 대한 취득시기, 과세표준, 취득세율 그리고 상속부동산 취득세 계산기에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

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먼저 부동산 상속세와 관련된 세율과 절세방법을 알고 싶으시면 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 참고하시기 바랍니다.


상속세 세율 및 절세방법



취득시기

취득시기는 납세의무의 성립시기로 상속 부동산의 경우 상속개시일(사망일)이 취득시기가 됩니다(지방세법시행령 제20조). 

[부동산 취득 원인에 따른 취득시기]
  • 유상취득(매매) : 사실상 잔금일
  • 무상취득 : 증여는 증여계약일, 상속은 상속개시일(사망일)
  • 원시취득(신축) : 사용승인일, 임시사용승인일, 사실상사용일 중 빠른 날



과세표준

부동산을 상속으로 취득하는 경우에 적용되는 과세표준은 "시가표준액(주택공시가격)"입니다(지방세법 제10조의2 제2항). 상속은 피상속인의 사망으로 어쩔 수 없이 부동산을 취득하는 것이기 때문에 매매와 증여와는 다른 과세표준이 적용됩니다.

[부동산 취득 원인에 따른 과세표준]
  • 유상취득(매매) : 취득가액
  • 무상취득
    • 증여는 시가인정액
    • 상속은 시가표준액



취득세 세율

부동산을 상속으로 취득한 경우 부동산의 종류에 따라 적용되는 취득세율이 달라집니다. 크게 주택과 주택 외 부동산으로 구분됩니다(지방세법 제11조, 지방세법 제15조).

  • 주택 : 원칙적으로 기본세율(2.8%)가 적용되고 상속인이 1세대 1주택자가 되는 경우 특례세율(0.8%)가 적용
  • 주택 외 : 상가·오피스텔·토지·아파트형 공장 등은 기본세율(2.8%)가 적용되고 토지 중 농지의 경우는 2.3%가 적용
상속 부동산의 취득세 외에 매매와 증여에 의한 취득세를 알고 싶으시면 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해보시기 바랍니다.

특례세율(0.8%) 적용대상자

적용요건

상속인(재외국민은 제외)과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 1가구가 1개의 주택을 상속받아 1가구 1주택(고급주택은 제외)에 해당하면 기본세율(2.8%)이 아닌 특례세율(0.8%)을 적용하게 됩니다(지방세법 제15조, 지방세법시행령 제29조).

상속인과 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 가구에 속하는 것으로 보는 경우로 다음과 같습니다.

  • 상속인이 기혼인 경우 : 상속인의 배우자, 미혼인 30세 미만의 직계비속
  • 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 : 직계존속

주택 수 계산방법

1가구 1주택 판정시 조합원입주권 및 주택분양권, 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔은 취득시기에 상관없이 주택 수에 포함되지 않습니다(지방세법시행령 제29조).

상속으로 취득한 오피스텔에 대하여 1가구 1주택 취득세 특례세율을 적용할 수 있는지여부(조심2017지0646, 2017. 9. 27.)
세율의 특례가 적용되는 주택을 "주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축물대장에 주택으로 기재되고 그 용도가 주거용으로 사용하는 건축물과 부속토지를 말한다"고 명확히 규정한 점 등에 비추어 이 건 오피스텔이 주거시설로 이용이 가능하다 하더라도 이를 주택으로 보기는 어렵다 할 것임


1가구 1주택의 범위

  • 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 : 공동소유자 각각 1주택으로 봄(지방세법시행령 제29조 제2조)
  • 주택의 부속토지만을 소유한 경우 : 주택소유로 봄(지방세법시행령 제29조 제2조)
  • 1주택을 여러사람이 공동으로 상속받는 경우 : 주된 상속인은 지분이 가장 큰 상속인 → 그 주택에 거주하는 사람 → 나이가 가장 많은 사람 順(지방세법시행령 제29조)
    ☞ 따라서 주된 상속인이 1가구 1주택에 해당하면 공동상속인 모두 특례세율을 적용받을 수 있습니다.


공동상속시 취득세 절세 방법

부동산 중 아파트와 같은 주택을 공동으로 상속받을 경우에는 주된 상속인의 주택수에 따라서 나머지 공동상속인의 세율도 결정이 됩니다. 예를들어,
  • 주된 상속인이 무주택자이고 나머지 공동상속인이 다주택자인 경우에는 모든 상속인 특례세율(0.85) 적용됩니다.
  • 주된 상속인이 1주택자이고 나머지 공동상속인이 무주택자인 경우에는 무주택자인 공동상속인도 주된 상속인의 1주택 때문에 특례세율(0.8%)가아닌 기본세율(2.8%)가 적용됩니다.

따라서, 공동상속인 중 무주택자에게 단 1%라도 지분을 가장 크게하면 나머지 공동상속인도 특례세율을 적용받을 수 있으므로 전체적으로 절세가 되는 효과가 있습니다.



취득세 신고방법 및 계산기

상속 부동산의 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(국외에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월) 이내에 부동산소재지 관할 지방자치단체에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 취득세 납부는 서울시는 ETX(www.etax.seoul.go.kr)을 통해, 그외 지방자치단체는 위택스(www.wetax.go.kr)를 통해 인터넷 또는 모바일로도 납부하실 수 있습니다.


서울시 ETX로 취득세 신고하기

스마트 위택스로 취득세 신고하기


취득세를 납부하기 전에 부동산 계산기로 증여 부동산에 대한 취득세를 간편하게 계산해 보실 수 있습니다. 화면 안내에 따라 취득원인을 상속으로 하시고 해당 사항을 입력하시면 대략적인 예상 세액을 알아보실 수 있습니다.


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