증여 및 부담부증여 부동산(아파트, 주택, 토지, 상가 등) 취득세 세율 총정리

증여로 부동산을 취득하는 것은 무상으로 취득하는 것입니다. 부동산의 소유자가 살아있는 상태에서 증여자와 수증자의 계약에 따라 수증자가 증여자의 주택을 무상으로 취득하는 것을 의미합니다. 

이때에도 취득세가 발생하는데 일반적인 매매 등 유상거래에 의한 취득세와는 다른 체계를 가지고 있습니다. 이글에서는 크게 단순증여와 부담부증여로 구분하여 취득시기, 과세표준, 세율에 대해서 자세히 알려드리겠습니다.

먼저 매매에 의한 부동산 취득세가 궁금하신 분들은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해보시기 바랍니다.

단순증여 부동산 취득세

1-1: 취득시기

부동산을 취득할 경우 취득의 시기는 납세의무의 성립 시점이기 때문이 중요합니다. 증여로 부동산을 취득하는 경우 취득시기는 "증여계약일(증여계약서)"이 됩니다(지방세법시행령 제20조). 양도소득세에서는 증여등기접수일이 취득시기(소득세법시행령 제162조)가 되니 혼동하지 않도록 유의하셔야 합니다.

1-2: 과세표준

과세표준이란 세율을 적용하기 위한 기준금액입니다. 즉, 과세표준에 세율을 곱해서 취득세를 부과하게 됩니다. 부동산을 증여로 취득한 경우 과세표준은 "시가인정액"을 적용합니다(지바세법 제10조의2 제1항).

시가인정액이란 취득시기(증여계약일) 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다. 시가인정액은 평가기간에 따라 다음과 같이 적용됩니다.

• 취득일(증여계약일)로부터 6개월 前에서 3개월 後(신고납부기한)까지의 해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액

• 취득일(증여계약일)로부터 6개월 前에서 취득세 신고일까지의 유사부동산에 대한 매매 사례 가액

• 주택공시가격이 1억원 이하이거나 시가인정액을 알 수 없는 경우에는 시가표준액을 적용

단순증여 주택 취득세

2-1: 증여 주택 취득세 중과세율

단순증여로 주택을 취득할 경우 중과세율이 적용되는 경우는 다음의 요건을 모두 충족할 경우에만 적요이 됩니다(지방세법 제13조 제2항).

• 증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있는 주택일 것

• 증여 당시 주택공시가격이 3억원 이상일 것
  ※ 지분이나 부속토지만을 증여한 경우라도 전체 주택공시가격으로 판단

다만, 증여자가 증여일 현재 1세대 1주택자에 해당하면 수증자의 주택 수에 상관없이 중과세율을 적용하지 않습니다(지방세법 제13조 제2항).

2-2: 중과세율 적용배제

조정대상지역에 소재하고 있고 주택공시가격이 3억원 이상이더라도 증여자가 1세대 1주택에 해당하고 수증자가 배우자 또는 직계비속일 경우에는 기본세율(3.5%)를 적용합니다(지방세법 제13조 제2항).

증여자의 주택수를 산정할 때 2020. 8. 12. 이후 취득한 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔(재산세과 주택분으로 과세되는 경우에 한함) 등은 주택 수에 포함됩니다(지방세법 제13조의3). 다만, 주의할 것은 주택 매매 취득시 적용되는 중과주택 수에서 제외되는 주택(지방세법시행령 제28조의4, 주택공시가격 1억원 이하 주택, 농어촌 주택 등)은 증여 주택의 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외되지 않습니다.

2-3: 주택 단순증여 취득세율 개정안

취득세 개정에 대한 보다 자세한 정부와 국회의 동향에 대해 알고 싶으시면 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 참고하시기 바랍니다.

부담부증여 부동산 취득세

3-1: 취득세율

부담부증여란 임대보증금이나 은행대출금 등 부동산에 포함된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 증여 받는 것을 말합니다. 이때 적용되는 과세표준과 세율은 유상취득 부분과 무상취득 부분을 분리하여 달리 적용합니다(지방세법 제7조 12항).

• 무상취득분 : 해당 부동산의 시가인정액에서 채무금액을 차감한 금액을 말하며 증여 취득세율(3.5% 또는 12%) 적용

• 유상취득분 : 임대보증금, 은행대출금과 같은 채무금액을 말하며 매매 취득세율(1~3%, 8%, 12%) 적용

3-2: 증여추정

배우자 또는 직계존속으로부터 부동산 등을 부담부증여로 취득하는 경우(매매로 취득하는 경우 포함) 유상취득분(매매)을 인정하지 않고 취득하는 부동산 전체를 증여로 취득한 것으로 봅니다. 하지만 취득자가 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명될 경우 유상으로 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항).

이러한 소득의 증명은 보통 국세청에서 발급해주는 "소득금액증명원"으로 증명하고 정부24(www.gov.kr)에서 간편하게 발급받을 수 있습니다.

가족간에 부동산을 증여하는 경우 각 사안별로 취득세가 얼마만큼 나오는지 정확하게 계산하여 적절한 방법으로 증여를 하는 것이 세부담 측면에서 가장 유리합니다.

3-3: 증여자의 양도소득세

부동산을 증여할 경우 발생하는 세금은 증여세와 취득세입니다. 하지만 부동산을 부담부증여를 할 경우에는 유상취득분에 대하여는 양도소득세가 증여자에게 부과되고, 무상취득분에 대해서는 증여세가 부과됩니다. 혹여 부담부증여를 계획하고 계시다면 양도소득세도 잊지 말고 고려해야 할 사안 중에 하나입니다.

증여세와 관련하여 계산 및 신고방법, 증여세율에 대해 궁금하신 분들은 아래 글을 확인해 보시기 바랍니다.

증여 부동산 취득세 계산기

증여주택의 취득세는 증여계약일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내 부동산소재지 관할 지방자치단체에 취득세를 신고납부해야 합니다. 취득세 납부는 서울시는 ETAX(www.etax.seoul.go.kr)를 통해, 그외 자치단체는 위택스(www.wetax.go.kr)를 통해 인터넷 또는 모바일로도 납부하실 수 있습니다.