양도소득세 계산방법 및 세율 총정리

양도소득세의 최종 납부세액은 아래와 같이 5단계를 거쳐 산출합니다.

1-4: 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 토지·주택·주택분양권·건물 등을 3년 이상 보유할 경우 보유기간에 따라 일정비율로 양도차익에서 공제해 주는 것을 말합니다. 일반적인 경우에는 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용해 줍니다. 1세대 1주택자인 경우에는 보유기간 외에 거주기간에도 장기보유특별공제를 적용합니다.(소득세법 제95조). 

보유 및 거주기간별 장기보유특별공제율은 아래 표와 같습니다.

[일반적인 경우 장기보유특별공제율 = 보유기간 × 2%]

보유기간	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년	11년	12년	13년	14년	15년
공제율	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

[1세대 1주택 장기보유특별공제 = (보유기간×4%) + (거주기간×4%)]

구분		3년	4년	5년	6년	8년	9년	10년
공제율	보유기간	12%	16%	20%	24%	32%	36%	40%
	거주기간	12(8*)%	16%	20%	24%	32%	36%	40%
	합계	24(20*)%	32%	40%	48%	64%	72%	80%

* 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%) 경우 20% 적용

1-5: 양도소득기본공제

양도소득기본공제는 양도소득금액에서 1년에 한번 250만 원을 공제해 주는 것을 말합니다. 하지만 모든 부동산의 양도소득금액에서 공제하는 것이 아닙니다. 감면 소득금액이 있으면 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면 소득금액이 없으면 가장 먼저 양도하는 자산의 양도소득금액에서 공제합니다(소득세법 제103조).

따라서 2개 이상의 부동산을 양도할 경우 연도를 바꾸어서 1년에 1개씩 양도하는 것이 절세측면에서 유리합니다.

1-6: 세액감면

양도소득세에서 세액감면은 조세특례제한법에서 규정하고 있습니다. 대표적인 세액감면 규정을 살펴보면 다음과 같습니다.

• 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면(조세특례제한법 제97조)
• 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면(조세특례제한법 제97의3)
• 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 제97의4)
• 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면(조세특례제한법 제97의5)
• 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 제99의2)
• 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조세특례제한법 제99의4)

양도소득세 세율

토지, 건물 등 부동산의 양도소득세는 보유기간에 따라 적용되는 세율이 다릅니다. 따라서 부동산의 취득원인별로 보유기간을 어떻게 계산하는지 알아보고 보유기간에 따른 세율에 대해 말씀드리겠습니다.

2-1: 보유기간 계산방법

부동산의 보유기간은 기본적으로 취득일부터 양도일까지입니다. 취득일과 양도일에 대한 내용은 앞서 자세히 말씀드렸기 때문에 생략하고 상속에 대해서만 말씀드리겠습니다. 상속으로 부동산을 취득한 경우의 취득일은 상속개시일(피상속인의 사망일)이 아닌 피상속인(사망인)의 실제 취득일을 취득일로 계산합니다. 참고적으로 증여는 증여등기접수일을 취득일로 봅니다.(소득세법 제104조 제2항)

2-2: 2년 이상 보유 시 기본세율 적용

부동산을 2년 이상 보유하다 양도하면 8단계 누진체계에 의한 세율을 적용합니다(소득세법 제104조, 소득세법 제55조). 소득세법에 규정된 세율표는 복잡하므로 간단하게 정리하면 아래와 같습니다.

과세표준	세율	누진공제액
~ 1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 원 이상 ~ 5,000만 원 이하	15%	1,260,000원
5,000만 원 이상 ~ 8,800 만 원 이하	24%	5,760,000원
8,800 만 원 이상 ~ 1.5억 원 이하	35%	15,440,000원
1.5억 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	19,940,000원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	25,940,000원
5억 원 이하  ~ 10억 원 이하	42%	35,940,000원
10억 원 초과 ~	45%	65,940,000원

기본세율 적용방법은 과세표준에 세율을 곱해준 다음 해당 과세구간의 누진공제액을 차감해 주면 세액을 계산할 수 있습니다.

2-3: 1년 미만 보유 시 세율

부동산을 1년 미만으로 보유할 경우 부동산의 유형에 따라 높은 세율을 적용합니다(소득세법 제104조 제1항 제3호).

• 토지·건물·부동산에 대한 권리를 양도할 경우 50%의 단일세율 적용

• 주택·조합원입주권·주택분양권을 양도할 경우 70%의 단일세율 적용

2-4: 1년 이상 2년 미만 보유시 세율

부동산을 1년 이상 2년 미만으로 보유한 경우에도 부동산의 유형에 따라 높은 세율을 적용합니다(소득세법 제104조 제1항 제2호).

• 토지·건물·부동산에 대한 권리를 양도할 경우 40%의 단일세율 적용

• 주택·조합원입주권·주택분양권을 양도할 경우 60%의 단일세율 적용

단, 주택분양권은 2년 이상을 보유하더라도 기본세율을 적용하지 않고 60%의 단일세율을 적용합니다. 오피스텔 분양권은 주택에 대한 분양권이 아닌 부동산에 대한 권리로 보아 1년 미만 보유시 50%, 1년 이상 2년 미만 보유시 40%, 2년 이상 보유시 기본세율을 적용합니다.

2-5: 다주택자 중과세율

다주택자가 조정대상지역에 소재하고 있는 주택(부수토지 포함)을 양도하는 경우 중과세율을 적용합니다. 

• 2주택자가 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 20%를 더한 세율을 적용하고,

• 3주택 이상자가 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 30%를 더한 세율을 적용합니다.

이때, 양도하는 주택에는 조합원입주권과 주택분양권은 포함되지 않으나 보유하는 주택 수에는 포함됩니다(소득세법 제104조 제7항). 또한 양도소득세 중과여부는 양도 주택의 취득일이 아닌 양도일 현재를 기준으로 판단합니다.

• 취득일에는 조정대상지역이었으나 양도일에는 비조정대상지역으로 변경되었다면 중과세율이 적용되지 않으나,

• 취득일에는 비조정대상지역이었으나 양도일에는 조정대상지역으로 변경되었다면 중과세율이 적용됩니다.

다만, 이러한 양도소득세 중과세율 2025. 5. 9. 까지 적용이 유예되어 있습니다. 최근 부동산 경기 침체 등의 이유로 세법 시행령을 개정하였기 때문입니다.

세법 시행령 개정안 알아보기

양도소득세 비교과세

양도소득세 비교과세는 하나 또는 둘 이상의 부동산을 양도하는데 2개 이상(기본 또는 중과세율)의 세율이 적용될 때 어떠한 순서에 의해 세율을 적용할 것인가에 대한 것입니다. 이렇게 비교과세가 문제가 되는 것은, 

• 하나의 부동산에 단기 양도에 따른 중과세율과 다주택자 중과세율이 동시에 적용되는 경우와

• 동일 과세연도에 서로 다른 세율이 적용되는 2개 이상의 부동산을 양도하는 경우입니다.

3-1: 단기 양도와 다주택자 중과세율이 동시에 적용되는 경우

주택을 2년 미만 보유할 경우 보유기간에 따라 중과세율이 적용됩니다. 또한 다주택자가 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 양도할 때에도 중과세율이 적용됩니다. 이렇듯 다주택자가 양도하는 주택의 보유기간이 2년 미만이면서 소재지가 조정대상지역일 경우에는 각각의 세율(단기 양도 중과세율 vs 다주택자 중과세율)을 적용하여 계산한 산출세액 중 큰 금액을 적용합니다.

3-2: 세율이 다른 2개 이상의 부동산을 양도하는 경우

이 경우는 동일 과세연도에 서로 다른 세율이 적용되는 2개 이상의 부동산을 양도하는 경우입니다. 이때는 각 부동산별로 적용세율을 계산한 산출세액의 합계 금액과 양도하는 모든 부동산의 과세표준을 합한 후 기본세율을 적용하여 계산한 산출세액 중 큰 금액을 적용합니다.

양도소득세 모의계산

이상으로 양도소득세 계산방법과 세율에 대해 알아보았습니다. 양도소득세의 복잡한 계산구조 인해 계산이 용이하지는 않습니다. 따라서 국세청 홈택스( hometax.go.kr) 홈페이지에서는 양도소득세를 손쉽게 계산할 수 있도록 모의계산 서비스를 제공하고 있습니다.

양도소득세 모의계산 바로가기

• 먼저, 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 홈페이지 메인화면 중단의 "세무업무별 서비스"의 "양도소득세"를 클릭합니다.

• 양도소득세 포털에서 "미리 계산해 보는 양도소득" 항목에서 "미리 계산해보기"를 클릭합니다.

이상으로 양도소득세 계산방법과 세율 뿐만아니라 간편하게 양도소득세를 계산할 볼 수 있는 모의계산 방법까지 알려드렸습니다. 다소 복잡하게 느껴지지만 소중하게 일군 자산을 지키기 위해서는 계산방법을 알아야 그 속에 숨은 절세법을 알고 활용할 수가 있습니다. 아무쪼록 양도소득세를 이해하는데 도움이 되셨길 바라겠습니다.