주택분양권 취득세 주택 수 계산방법 및 세율 총정리

• 2020. 7. 10. 이전 취득한 주택분양권은 이전 방식의 세율(1~3주택은 1~3%, 4주택 이상 4%) 적용
• 2020. 7. 11. 이후 취득한 주택분양권은 주택 수와 소재지에 따라 1~3%, 8%, 12% 세율 적용

• 2020. 8. 11. 이전 취득한 주택분양권은 주택 수에 미포함
• 2020. 8. 12. 이후 취득한 주택분양권은 주택 수에 포함

• 첫번째 주택 수 산정시 주택에 포함된다는 내용은 개정법 시행 이후 취득하는 분부터 적용하고(해당 부칙 제3조)

• 두번째 주택 수와 소재지에 따라 중과세율이 적용된다는 내용은 부동산 대책이 발표된 날(2020. 7. 10.) 이후 취득하는 분부터 적용(해당 부칙 제6조)하도록 규정하였습니다.

따라서, 주택분양권의 취득시점에 따라 적용되는 취득세율은 다음과 같습니다.

• 2020. 7. 10. 이전에 취득한 주택분양권에 의해 완공된 주택은,

• 취득하는 주택의 소재지와 상관없이 1~3번째 주택이면 1~3%, 4번째 주택 이상이면 4%의 취득세율을 적용합니다.
• 2020. 7. 11. 이후에 취득한 주택분양권에 의해 완공된 주택은,
• 취득하는 주택이 비조정대상지역에 소재하고 있고 1~2번째 주택이면 1~3%의 기본세율, 3번째 주택이면 8%, 4번째 주택 이상이면 12%의 취득세율 적용
• 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하고 있고 첫번째 주택이면 1~3%의 기본세율, 2번째 주택이면 8%(일시적 2주택 제외), 3번째 주택 이상이면 12%의 취득세율을 적용합니다.

아파트 등 주택에 대한 취득세율에 대해 보다 자세한 내용은 아래 글에 상세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.

주택분양권 주택 수

4-1: 주택 수 산정 방법

주택분양권은 주택을 공급 받는 자로 선정된 지위에 불과하지만 취득세 중과세율 여부를 결정하는 주택 수를 산정함에 있어서는 주택분양권을 소유한 사람의 주택 수에 포함합니다(지방세법 제13조의3).

다만, 모든 주택분양권이 주택 수에 포함되는 것이 아니라 관련법 시행일인 2020. 8. 12. 이후에 취득한 주택분양권에 한해 주택 수에 포함됩니다. 이러한 주택분양권은 주택 수 계산에 있어 2가지 경우로 나뉘어 취급합니다.

• 주택분양권을 소유한 상태에서 다른 주택을 취득하는 경우 주택분양권도 주택 수에 포함됩니다.

• 주택분양권으로 완공된 주택을 취득하여 취득세를 부과할 때의 주택 수는 완공된 시점이 아닌 주택분양권을 취득한 시점의 주택 수를 기준으로 취득세를 부과합니다.

그리고 2020. 8. 11. 이전에 취득한 주택분양권은 주택분양권 자체는 주택 수에 포함되지 않으며 해당 주택이 완공되어 주택을 취득하는 경우 주택 취득일을 기준으로 주택수를 판정합니다.

다만, 7·10 부동산 대책에 따라 지방세법을 개정할 때 중과세율 적용시기와 주택 수에 대한 시행시기를 달리 정하는 바람에 주택분양권의 취득시점에 따라 세율적용과 주택 수 산정방법에 차이가 있습니다. 중과세율이 적용되는 시점은 2020. 7. 10. 이후부터 취득하는 주택부터 적용되고, 주택분양권이 주택 수에 포함되는 시점은 2020. 8. 12. 이후부터 취득하는 주택분양권부터 적용됩니다.

따라서, 주택분양권과 관련한 세율 및 주택 수 산정방법은 취득시점에 따라 다음과 같이 구분이됩니다.

• 2020. 7. 10. 이전에 취득하는 주택분양권은 종전 규정이 적용되어,

• 주택 수에 포함되지 않고, 완공된 시점의 취득세도 완공된 주택 취득일을 기준으로 1~3주택은 1~3%, 4주택 이상이면 4%의 취득세율이 적용됩니다.
• 2020. 7. 11. ~ 2020. 8. 11. 사이에 취득하는 주택분양권은 
• 세율과 관련해서는 중과세율이 포함된 현행규정이 주택 수와 관련해서는 종전규정이 적용되어 주택 수에 포함되지 않습니다.
• 2020. 8. 12. 이후에 취득하는 주택분양권은 세율과 주택 수 산정 모두 현행 규정이 적용됩니다.

아파트 등 주택 수 산정방법에 대한 자세한 내용은 아래 글에 상세히 정리해 놓았으니 참고하시기 바랍니다.

4-2: 적용사례

(종전주택을 처분하는 경우) 2주택자가 주택분양권을 추가 취득한 상태에서 주택분양권에 의한 주택이 완공되기 전에 종전 주택을 모두 처분하였다고 가정해 보겠습니다. 주택분양권의 주택 수는 분양권 취득시점을 기준으로 주택 수를 산정합니다. 주택 완공 전에 종전주택을 모두 처분하였다고 하여도 주택분양권 취득시점을 기준으로는 3번째 주택을 취득하는 것이 되어 비조정대상지역의 경우 8%, 조정대상지역의 경우에는 12%의 중과세율이 적용됩니다.

(주택분양권의 지분을 부부간 증여하는 경우) 2주택을 보유한 부부가 조정대상지역에 소재하고 있는 주택분양권을 취득하였다가 2020. 7. 11. 이후에 주택분양권 50%의 지분을 부인에게 증여하였다고 가정해 보겠습니다. 이 또한 주택 분양권 취득시점에 따라 규정이 달리 적용됩니다. 남편은 2020. 7. 10. 이전에 취득하였으므로 종전규정이 적용되어 3주택자라도 1~3%의 세율이 적용되고 부인은 2020. 7. 11. 이후에 취득하였으므로 현행 규정이 적용되어 조정대상지역 3주택자로 12%의 중과세율이 적용됩니다.

주택분양권 세대 판정 시점

5-1: 세대 판정 시점

현행 취득세율은 취득하는 주택의 주택 수와 소재지에 따라 중과세율(8% 또는 12%) 여부가 결정됩니다. 여기서 주택 수를 산정할 때 기준이 되는 것이 1세대 소유하고 있는 총 주택 수를 계산해서 중과세율을 적용합니다. 

그런데 7·10 부동산 대책에 따라 지방세법을 개정하면서 주택분양권의 주택 수 포함 시점에 대해서는 규정하고 있으나 1세대의 판정 시점에 대해서는 별도의 규정이 없습니다. 따라서 주택분양권에 의해 완공된 주택을 취득할 때 적용되는 1세대의 판정 시점은 주택분양권 취득시점이 아닌 완공된 주택의 취득일을 기준으로 판정합니다(지방세법시행령 제28조의3).

취득세 중과여부를 결정하는 한 요소인 1세대의 범위와 관련한 보다 자세한 내용은 아래 글에 상세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.

5-2: 적용사례

예를 들어 2주택자인 부모와 동일 세대인 자녀가 조정대상지역에 소재하고 있는 주택분양권을 취득하였다고 가정해보겠습니다. 추후 주택분양권에 의해 완공된 주택을 취득할 때 세대 분리 여부에 따라 부과되는 취득세가 달라집니다.

• 주택을 취득할 때 동일 세대를 유지하고 있는 경우 1세대 판정 시점은 주택 취득일, 주택 수 산정 시점은 주택분양권 취득시점이 됩니다. 따라서 주택 취득일 기준으로 주택분양권 취득시점의 주택 수를 산정하므로 부모의 2주택을 포함한 조정대상지역 3주택으로 12%의 중과세율이 적용됩니다.

• 만약 주택 취득일 전에 세대를 분리할 경우 주택 취득일 현재의 1세대는 자녀만 남게 되고 자녀를 기준으로 주택분양권 취득시점의 주택 수는 무주택자가 되어 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.

이상으로 주택분양권 관련한 취득세의 주요 쟁점에 대해 살펴보았습니다. 다소 적용방법이 복잡한 만큼 세대 분리 등 중과여부 판단 요소에 대해 세심히 살펴보아야 하겠습니다. 아무쪼록 투자생활에 조금이나마 도움이 되셨길 기원합니다.