종합부동산세는 재산세와 마찬가지로 부동산을 보유함으로써 부과되는 세금입니다. 특히 종합부동산세는 부동산 투기 억제라는 정책목적이 강한 세금으로 매년 세부담이 변동되기 때문에 관심을 가져야 하는 세금입니다.
이 글에서는 종합부동산세에 대한 이해를 돕기 위해 과세대상부터 계산방법, 세율은 물론 모의계산 방법까지 자세히 정리해 드리겠습니다.
종합부동산세 과세대상
종합부동산세는 부동산을 보유하면서 납부하는 세금이지만 비주거용 건물과 분리과세 토지에는 부과되지 않습니다. 즉, 주택과 토지 일부에 대해서만 부과되는 세금으로 종합부동산세에서 정의하는 주택과 토지는 다음과 같습니다.
주택
종합부동산세의 과세대상이 되는 주택은 지방세법 제104조 제3호에 의한 주택을 말합니다(종합부동산세법 제2조 제3호). 즉, 주택법 제2조 제1호에 의한 주택으로 "세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분"합니다. 따라서 주택의 부수토지는 토지로 보지 않고 주택분으로 종합부동산세가 과세됩니다.
토지
종합부동산세의 과세대상이 되는 토지는 지방세법 제104조 제1호에 의한 토지를 말합니다(종합부동산세법 제2조 제4호). 즉, 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말합니다.
토지는 크게 종합합산과세, 별도합산과세, 분리과세 토지로 구분하며 이중 종합합산과제토지와 별도합산과세토지에 대해서만 과세합니다(종합부동산세법 제11조). 하지만 종합합산과세토지의 공제금액은 5억 원, 별도합산과세토지의 공제금액은 80억 원(종합부동산세법 제12조 제1항)으로 실무상 토지에 대해 종합부동산세가 부과되는 경우가 많지 않습니다.
따라서 이 글에서는 주택분 종합부동산세 위주로 계산방법 등에 대해 말씀드리겠습니다.
오피스텔
오피스텔은 재산세의 부과방식에 따라 주택분으로 부과되고 있다면 다른 주택과 합산하여 종합부동산세가 부과됩니다. 재산세가 업무용으로 부과되고 있다면 종합부동산세가 부과되지 않습니다.
과세기준일 및 납세의무자
과세기준일
종합부동산세는 부동산을 보유함으로써 납부하는 세금이므로 일 년 중 한 날을 정하여 그날에 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과합니다. 이를 과세기준일이라고 하며 현행법상 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(종합부동산세법 제3조).
납세의무자
과세기준일에 부동산을 소유하고 있는 사람이 납세의무자가 됩니다(종합부동산세법 제7조). 6월 1일을 전후하여 매매가 이뤄졌다면 매도일 또는 매수일은 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날로 판단합니다. 만약 과세기준일에 잔금을 지급했다면 해당 연도의 종합부동산세는 매수자가 부담해야 합니다.
상속의 경우 과세기준일 현재 상속등기를 하지 않았다면 납세의무자는 다음과 같이 결정합니다(지방세법 제107조 제2항 제2호).
- 지방자치단체에 사실상 소유자를 신고했으면 "사실상 소유자"가 납세의무자가 되며,
- 사실상 소유자를 신고하지 않았다면 주된 상속자(상속지분이 가장 큰 자 → 최연장자 순으로 판단)가 납세의무자가 됩니다.
개인별 과세원칙
종합부동산세는 1세대가 보유하고 있는 전체 주택에 대해 부과하는 것이 아닙니다. 개인별로 보유하고 있는 전체 주택에 대해 개인별로 부과하고 있습니다. 따라서 남편과 부인이 각각 주택을 보유하고 있다면 남편과 부인 각각 부과하고 공동명의로 보유하고 있어도 각 지분별로 주택을 합산하여 부과합니다.
종합부동산세 계산방법
종합부동산세는 다음과 같은 단계별 계산구조에 따라 최종 납부세액을 산출합니다.
- (인별 보유 주택공시가격의 합 - 공제금액) × 공정시장가액비율 = 과세표준
- 과세표준 × 세율 = 종합부동산세액
- 종합부동산세액 - 공제할 재산세액 = 산출세액
- 산출세액 - 세액공제 - 세부담 상한 초과세액 = 납부할 세액
종합부동산세 과세표준
주택공시가격
종합부동산세는 개인(납세의무자)이 전국에 소유하고 있는 주택의 공시가격을 합산합니다(종합부동산세법 제8조 제1항). 주택공시가격은 매년 4월 말에 새롭게 공시되며, 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)를 통해 손쉽게 조회하실 수 있습니다.
공제금액
주택공시가격의 합산 금액에서 기본적으로 공제금액을 차감합니다. 공제금액은 9억 원이고 1세대 1주택자는 12억 원입니다(종합부동산세법 제8조 제1항). 따라서 종합부동산세는 공제금액을 초과하는 금액에 대해서만 부과됩니다.
※ 참고적으로 공익법인의 공제금액은 9억 원이고 그외 법인은 공제금액이 0원입니다.
12억 원의 공제금액이 적용되는 1세대 1주택의 범위 및 주택수 계산방법은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.
공정시장가액비율
종합부동산세의 과세표준은 공제금액을 초과한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 최종적으로 산출합니다(종합부동산세법 제8조 제1항). 공정시장가액비율은 매년 대통령령으로 규정하고 있으며 2024년은 60%를 적용하고 있습니다(종합부동산세법시행령 제2조의4).
종합부동산 세율
세율
주택분 종합부동산세의 세율은 주택수에 따라 기본세율과 중과세율로 나뉘며 7단계 누진체계를 가지고 있습니다(종합부동산세법 제9조).
|
과세표준
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기본세율 (2주택 이하 소유자) |
중과세율 (3주택 이상 소유자) |
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| 세율 | 누진공제액 | 세율 | 누진공제액 | |
| 3억원 이하 | 0.5% | - | 0.5% | - |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 0.7% | 60만 원 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 1.0% | 240만 원 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억원 초과 ~ 25억원 이하 | 1.3% | 600만 원 | 2.0% | 1,440만 원 |
| 25억원 초과 ~ 50억원 이하 | 1.5% | 1,100만 원 | 3.0% | 3,940만 원 |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 2.0% | 3,600만 원 | 4.0% | 8,940만 원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 10,180만 원 | 5.0% | 18,340만 원 |
세율에서 참고할 점은 과세표준 12억 원이하까지는 기본세율과 중과세율이 세율이 동일하다는 것입니다. 이를 역산해보면 과세표준이 12억 원이 되는 주택공시가격의 합은 약 29억 원이 됩니다. 따라서 다주택자라도 주택공시가격의 합계액이 29억 원까지는 주택수를 불문하고 세율이 기본세율과 동일한 낮은 세율이 적용됩니다.
주택수 계산방법
종합부동산세의 주택수는 과세기준일(6. 1.) 현재를 기준으로 개인(납세의무자 본인)의 주택 수를 산정합니다. 즉, 6월 1일에 3주택 이상을 소유하고 있었다면 이후에 해당 주택을 처분하여도 중과세율을 적용합니다.
이때, 합산배제 임대주택, 사원용 주택, 상속주택, 무허가주택의 부속토지, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 신규주택, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 지방 저가주택, 소형 신축주택과 준공 후 미분양주택은 세율 적용시 주택에서 제외합니다(종합부동산세법시행령 제4조의3 제3항).
공제할 재산세액
종합부동산세는 부동산을 보유함으로써 부과하는 세금으로 같은 사유로 부과하는 재산세와 이중으로 과세되는 것을 방지하기 위해 재산세 상당액을 차감해 주는 제도입니다(종합부동산세법시행령 제4조의3). 공제할 재산세액의 계산산식은 아래와 같으며, 순수한 재산세만 해당되며 도시지역분 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세는 공제할 재산세액에 포함되지 않습니다.
납부할 세액
세부담상한초과세액
부동산 가격의 급격한 상승으로 종합부동산세 부담이 증가하는 것을 방지하기 위해 산출세액에서 차감해주는 제도입니다(종합부동산세법 제10조). 2024년 기준 세부담상한 비율은 150%가 적용되며, 법인에게는 적용되지 않습니다.
세액공제
종합부동산세법에서 규정하고 있는 세액공제 항목으로는 고령자 세액공제와 장기보유자 세액공제가 있습니다. 다만, 모든 납세의무자가 적용받을 수 있는 것은 아니고 1세대 1주택자(부부 공동명의 1주택자 및 1주택으로 보는 특례주택을 소유한 자 포함)만 적용받을 수 있습니다.
고령자 세액공제
주택의 소유자의 나이가 60세 이상인 경우에만 적용받을 수 있습니다. 나이에 따른 공제율은 다음과 같습니다(종합부동산세법 제9조 제6항).
- 60세 이상 ~ 65세 미만 : 20%
- 65세 이상 ~ 70세 미만 : 30%
- 70세 이상 : 40%
장기보유자 세액공제
주택을 5년 이상 보유한 경우에만 적용받을 수 있습니다. 보유기간에 따른 공제율은 다음과 같습니다(종합부동산세법 제9조 제8항).
- 5년 이상 ~ 10년 미만 : 20%
- 10년 이상 ~ 15년 미만 : 40%
- 15년 이상 : 50%
세액공제의 중복적용
고령자 및 장기보유자 세액공제는 중복 적용 받을 수 있으나 공제한도는 최대 80%까지입니다(종합부동산세법 제9조 제5항).
농어촌특별세
농어촌특별세는 종합부동산세에 부가되는 국세로 종합부동산세 납부할 세액이 발생하면 납부세액의 20%를 과세합니다(농어촌특별세법 제5조).
종합부동산세 모의계산
이상으로 종합부동산세의 계산방법에 대해 알아보았습니다. 하지만 개인이 직접 계산하기에는 녹녹치 않습니다. 하지만 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서는 종합부동산세를 손쉽게 계산해 볼 수 있도록 모의계산 서비스를 제공하고 있습니다.
국세청 홈택스(hometax.go.kr) 중단의 세무업무별 서비스의 2번째 탭에에 있는 "모의계산"을 클릭한 후에 "종합부동산세 간이세액계산" 메뉴를 클릭하시면 대략적인 종합부동산세를 손쉽게 계산해 보실 수 있습니다.
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