신규로 취득하는 주택이
조정대상지역에 소재할 경우 일시적 2주택에 해당하면 중과세율(8%)가 아닌
기본세율(1~3%)이 적용됩니다. 조정대상지역으로 갈아타기 할 때는 상당히 큰 세제혜택입니다.
※ 조정대상지역 : 서울 강남구, 송파구, 서초구, 용산구 등 4개지역
다소 어렵게만 느껴지는 일시적 1가구 2주택 취득세 중과배제에 대한 의미와 사안별 적용방법 및 사후관리에 대해서 알기쉽고 자세히 정리해드리겠습니다.
일시적 2주택 취득세 중과배제란?
일시적 2주택의 의미
아파트 등 주택의 취득세는 취득하는 주택이 몇번째 주택인지와 어디에 소재하고 있는지에 따라 세율이 결정됩니다. 조정대상지역의 2주택, 비조정대상지역의 3주택은 8%의 중과세율이 조정대상지역의 3주택 이상, 비조정대상지역의 4주택 이상은 12%의 중과세율이 적용됩니다. 아파트 등 주택의 취득세율에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글을 확인해 보시기 바랍니다.
소위 말하는 갈아타기를 할 경우 신규로 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재할 경우 2주택이 되어 중과세율을 피할 수 없게 됩니다. 이러한 문제점을 막기 위해 취득세에서는 일시적 2주택의 경우 중과세율이 아닌 기본세율을 적용합니다.
즉, 취득세에서 일시적 2주택이란 조정대상지역에 소재한 신규주택을 취득한 날로부터 종전주택을 3년 이내에 처분하는 것을 말합니다. 종전주택은 1세대가 소유한 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 말하며 신규주택은 종전주택을 소유한 상태에서 추가로 취득한 주택 등을 말합니다. 이러한 주택수와 관련된 1세대의 범위 및 주택수 판정방법에 대한 자세한 내용은 아래 글을 확인해 보시기 바랍니다.
중과배제의 의미
신규주택을 취득한 날로부터 일시적 2주택 기간(3년) 이내에 종전주택을 처분할 경우 중과세율이 적용되는 신규주택일지라도 기본세율(1~3%)이 적용됩니다. 따라서 중과세율(8%)이 적용되는 신규주택은 소재지가 조정대상지역(서울시 강남, 서초, 송파, 용산구)일 경우로 한정됩니다. 신규주택이 비조정대상지역에 소재하고 있다면 일시적 2주택이 중과배제가 적용되지 않고 바로 기본세율이 적용됩니다.
이때, 처분이란 매매 뿐만 아니라 증여나 멸실로 인해 종전주택을 소유하지 않는 경우까지 포함됩니다. 다만, 종전주택을 용도변경한 경우에는 처분으로 보지 않습니다. 그리고 증여는 별도세대원에게 양도해야 하며 동일세대원에게 양도한 경우는 처분으로 보지 않으니 유의하셔야 합니다.
사안별 적용사례
종전주택의 증여
甲은 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 신규로 구입했습니다. 일시적 2주택 기간(3년) 내에 같이 살던 자녀를 세대분리 후 자녀에게 종전주택을 증여하였습니다. 이때 세대분리한 자녀는 취득세에서 요구하는 별도세대 요건을 충족하고 있습니다. 이러한 경우에도 甲은 일시적 2주택 중과배제를 적용받아 기본세율을 적용합니다.
이때 자녀는 주택을 증여로 취득했기 때문에 증여 취득세율이 적용됩니다. 주택 증여 취득세율은 3.5%이나 증여 주택이 조정대상지역에 소재하고 있고 주택공시가격이 3억원 이상이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다.
중과대상 주택수 판정시 제외되는 주택
지방세법 시행령 제28조의4에는 중과대상 주택수 판정시 제외되는 주택을 규정하고 있습니다. 해당 주택을 소유하고 있는 경우 중과 대상 주택수 판정시 주택수에서 제외되는 주택을 의미합니다. 대표적인 사례로 주택공시가격 1억원 이하 주택, 농어촌주택, 시가표준액 1억원 이하인 주거용 오피스텔 등이 있습니다.
중과대상 주택수 판정시 제외되는 주택을 소유하고 있는 경우 해당 주택을 제외하고 주택수를 계산하기 때문에 일시적 2주택 판정시에도 해당 주택을 제외합니다. 즉, 해당 주택은 없는 것으로 간주한다는 것입니다.
종전주택 처분 후 신규주택 추가 취득
일시적 2주택 기간(3년) 내에 종전주택을 처분하고 그날 조정대상지역에 소재하고 있는 새로운 신규주택을 취득한 경우에도 일시적 2주택 중과배제를 적용받을 수 있습니다.
종전주택을 처분하여 일시적 2주택 요건을 충족한 점, 종전주택을 매도하는 날에 새로운 주택을 취득하였다고 하여 해당 일자에 종전주택과 새로운 주택을 모두 소유하고 있다고 볼 수는 없는 점 등을 고려할 때, 신규주택에 대해서는 일시적 2주택을 적용하는 것이 타당할 것으로 사료됨.(부동산세제과-1269, 2023. 3. 30.)
재개발·재건축 멸실예정 주택 특례
앞에서 말씀드렸듯이 종전주택을 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 처분해야 합니다. 조합원 입주권의 경우는 3년 이내에 종전주택이 멸실되어야 일시적 2주택이 적용되어 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
하지만 재개발·재건축의 특성상 본의 아니게 3년 이내에 종전주택이 멸실되지 않을 경우 일시적 2주택 혜택을 적용받지 못하게 됩니다. 이러한 문제로 2020년 지방세법 시행령 제28조의5 제3항을 신설하였습니다. 관리처분계획의 인가 또는 사업시행계획인가를 받은 종전주택에 거주하는 세대가 신규주택을 취득하여 그 신규주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전주택 등을 처분한 것으로 보아 기본세율을 적용합니다. 이때도 신규주택을 취득한 날로부터 3년이내에 신규주택으로 이주해야 합니다.
주택분양권
주택분양권은 주택이 아닌 "주택을 공급받는 자로 선정된 지위"를 의미합니다. 따라서 주택과는 다른 방법으로 일시적 2주택을 적용받는데 2가지 경우로 나뉩니다.
- 종전주택을 소유한 상태에서 주택분양권을 취득한 경우 : 주택분양권으로 완공된 신축주택이 조정대상지역에 소재하고 있는 경우 8%의 중과세율이 적용됩니다. 하지만, 주택분양권에 의한 주택 취득일(통상 잔금지급일)로부터 3년 이내에 종전주택 또는 신축주택 중 어느 하나의 주택을 처분하면 일시적 2주택에 해당하여 기본세율을 적용합니다.
- 주택분양권을 소유한 상태에서 신규주택을 취득한 경우 : 이 사안에서 주택분양권도 주택수에 포함되기 때문에 조정대상지역에 소재하고 있는 신규주택을 취득할 경우 중과세율(8%)이 적용됩니다. 하지만 주택분양권에 의한 주택 취득일(통상 잔금지급일)로부터 3년 이내에 신규주택 또는 주택분양권에 의한 신축주택 중 어느하나의 주택을 처분하면 일시적 2주택에 해당하게 됩니다. 다만 2020. 8. 12. 이후 취득한 주택분양권에 한해서 주택수에 포함되고 그 이전에 취득한 주택분양권은 주택수에 포함되지 않기 때문에 일시적 2주택이 적용될 여지가 없고 바로 기본세율이 적용됩니다.
조합원입주권
조합원입주권도 주택분양권과 마찬가지로 주택이 아닌 "입주자로 선정된 지위"를 말합니다. 따라서 주택과는 다른 방법으로 일시적 2주택을 적용하게 됩니다.
- 종전주택을 소유한상태에서 주택분양권을 취득한 경우 : 조합원입주권에 의한 신축주택은 일시적 2주택에 해당하지 않고 원시취득에 해당하여 무조건 2.8%의 취득세율이 적용됩니다.
- 조합원입주권을 소유한 상태에서 신규주택을 취득한 경우 : 주택분양권과 마찬가지로 2020. 8. 12. 이후에 취득한 조합원입주권으로 완공된 신축주택 취득일(통상 사용승인일)로부터 3년 이내 신축주택 또는 신규주택 중 어느 하나의 주택을 처분하면 일시적 2주택에 해당하여 기본세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다.
사후관리
만약 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 처분하지 못하면 과소신고가산세와 납부지연가산세를 가산하여 취득세를 추징하게 됩니다. 취득세 및 가산세 적용산식은 다음과 같습니다.
- 중과세율 적용 추가 납부 : 중과세율(8%)을 적용하여 계산한 납부세액에서 당초 신고한 납부세액을 차감한 납부세액
- 과소신고가산세 : 과소납부세액 × 10%
- 납부지연가산세 : 과소납부세액 × 미납기간 × 2.2/10,000
종전주택을 처분하지 못한 상태에서 추가로 신규주택을 취득한 경우 : 신규주택을 추가로 취득하였다고 해도 종전주택을 첫번째 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 처분한다면 일시적 2주택을 적용받을 수 있습니다. 하지만 두번째 신규주택은 3번째 주택에 해당하여 조정대상지역에 소재할 경우 12%, 비조정대상지역에 소재할 경우 8%의 중과세율이 적용됩니다.
