2주택 이상 다주택자는 취득 주택의 소재지에 따라 8% 또는 12%의 중과 세율이 적용됩니다. 그러나 이러한 주택 수를 계산하는 방법이 쉽지 만은 않습니다. 즉, 주택 수는 어떠한 기준으로 누구의 주택을 대상으로 하는지 많은 부분에서 혼동을 주고 있습니다.
이 글에서는 아파트 등 주택의 취득세 중과 여부를 판정하는데 있어 기준이 되는 1세대의 범위와 주택 수 계산 방법에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
먼저 아파트 등 주택에 대한 취득세에 대한 계산 방법과 세율이 궁금하시다면 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.
1세대의 범위
취득세에서 주택 수를 계산하는 기준은 개인이 아닌 세대를 기준으로 합니다(지방세법 제13조). 즉, 취득자 본인은 무주택자라고 하더라도 같은 세대원이 주택을 소유하고 있다면 본인 또한 다주택자가 된다는 의미입니다.
1-1: 1세대의 범위
취득세에서 1세대란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 세대를 말합니다(지방세법시행령 제28조의3). 이때 가족의 범위에는 배우자, 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매(그 배우자 미포함)를 의미(민법 제779조)합니다.
배우자와 30세 미만의 자녀는 같은 주민등록표에 기재되어 있지 않아도 1세대에 속한 것으로 봅니다. 따라서 본인이 30세 미만이라면 부모와 같이 1세대에 포함되어 주택 수를 산정하므로 주의하셔야 합니다.
여기서 배우자는 사실혼은 제외하나 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람은 배우자로 봅니다.
1-2: 1세대 판정기준일
1세대의 판정시점은 "취득일 현재"를 기준으로 합니다. 취득세에서 취득일은 사실상 잔금지급일을 말합니다. 다만, 신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없을 때에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일로부터 60일이 경과한 날을 말합니다(지방세법시행령 제20조 제2항). 만약 취득일 전에 등기한 경우에는 그 등기일에 취득한 것으로 봅니다(지방세법시행령 제20조 제14항)
1-3: 1세대 판정의 특칙
별도세대로 인정되는 30세 미만 미혼인 자녀 요건
미혼인 30세 미만의 자녀는 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않아도 동일 세대로 간주합니다. 하지만 미혼인 30세 미만의 자녀가 일정소득이 있다면 별도 세대로 인정받을 수 있습니다. 별도세대 인정요건은 다음과 같습니다(지방세법시행령 제28조의3 제2항 제1호).
- 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않을 것
- 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상일 것 ☞ 2024년 기준 연소득 1,070만 원 상당
- 소유하고 있는 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우
- 미성년자가 아닐 것(미성년자는 위 요건을 갖추어도 별도세대로 불인정)
동거봉양 합가시 별도세대 인정
65세 이상의 직계존속(부모)을 동거봉양하기 위해 자녀가 주소를 같이 두고 있는 경우에는 직계존속과 자녀를 각각 별도 세대로 간주합니다(지방세법시행령 제28조의3 제2항 제2호). 이때 부모 모두 65세 이상일 필요는 없으며 직계존속 중 어느 한사람이 65세 이상이면 됩니다. 또한, 직계존속에는 부모 뿐만아니라 조부모도 포함합니다.
직계존속의 나이가 65세 이상인 시점은 합가한 날이 아닌 주택을 취득한 날이면 별도세대로 인정받을 수 있습니다. 또한 미혼인 30세 미만의 자녀라도 소득요건을 충족하면 동거봉양 합가로 인한 별도세대를 인정받을 수 있습니다.
취학 또는 근무상 형편으로 인한 별도세대 인정
90일 이상 해외로 출국하는 경우로 취학 또는 근무상 형편 등으로 세대 전원이 주소지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우 각각 별도세대로 인정합니다(지방세법시행령 제28조의3 제2항 제3호). 이때 주의할 점은 단순히 주소만 가족의 주소로 옮겨놓아서는 안되고 반드시 해외체류신고를 해야만 한다는 것입니다. 또한 해외체류신고 없이 출국 후 재외국민등록만을 한 경우에는 별도세대로 인정받을 수 없습니다.
근무상 형편으로 세대 전원이 90일 이상 출국하면서 해외체류신고 없이 출국한 후 재외국민등록만을 한 경우에는 주택 취득세 중과에 있어 별도의 세대로 보지 않는 것이 타당하다고 판단됨(부동산세제과-991, 2023. 11. 15.)
취득일부터 60일 이내 세대 분리시 별도세대 인정
별도세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우 별도세대로 인정받을 수 있습니다. 이는 미처 부모님의 주소지에서 주민등록을 이전하지 못해 중과세율을 적용받게 되는 경우 구제받을 수 있는 방법입니다.
주택 수 계산방법
다주택자 중과세율을 적용하는 기준이 되는 주택 수는 1세대를 기준으로 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말합니다(지방세법 제13조의3, 지방세법시행령 제28조의4). 이때의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하므로 내가 취득하는 주택이 몇번째 주택인지에 따라 세율이 정해집니다.
원래 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않았습니다. 하지만 2020. 8. 12. 관련 법이 시행됨에 따라 시행 이후 취득한 조합원입주권 등만 주택 수에 포함됩니다.
2-1: 주택의 부수토지 및 공동소유
주택은 주택법 제2조 1호에 따른 주택을 말하며 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 간주합니다(지방세법 제13조의2). 다만 시가표준액이 1억원 이하인 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 주택 수에서 제외합니다(지방세법시행령 제28조의4 제6항 제5호).
공동소유 주택의 경우 1세대 내에서 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다. 하지만 별도 세대 또는 세대원과 공동으로 소유하는 주택은 각각의 세대가 1주택을 소유한 것으로 보게 됩니다.
2-2: 동시취득의 특칙
주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 봅니다(지방세법시행령 제28조의4 제3항). 따라서 취득가액이 낮은 주택 등을 후순위로 취득하는 것으로 할 경우 다소나마 절세할 수 있는 방법이 됩니다.
2-3: 상속주택
2020. 8. 12. 이후 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속개시일부터 5년 동안은 주택수에서 제외합니다(지방세법시행령 제28조의4 제6항 제4호). 2020. 8. 12. 이전에 상속받은 주택 등은 2020. 8. 12.부터 기산하여 5년 동안 주택 수 산정서 제외합니다.
공동으로 상속을 받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 소유자로 하고, 지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람 → 나이가 가장 많은 사람 順으로 소유자를 판정합니다(지방세법시행령 제28조의4 제5항).
2-4: 조합원입주권, 주택분양권
조합원입주권을 취득하여다고 해서 주택분 취득세의 과세대상은 아닙니다. 하지만 2020. 8. 12. 이후 취득한 조합원입주권을 소유하고 있다면 중과대상 주택 수 산정시 소유 주택 수에 포함이 됩니다.
기존 조합원의 조합원입주권 취득시점은 관리처분계획인가 후 주택이 멸실된 시점이고, 승계조합원의 조합원입주권 취득시점은 기존 조합원 소유의 조합원입주권(기존 주택 멸실 이후 토지 등 취득)을 취득한 시점입니다.
주택분양권의 경우 분양권에 의하여 완공된 주택의 취득세를 계산할 때 주의해야 합니다. 통상 중과세율 여부를 결정하는 주택 수는 취득일 기준으로 산정합니다. 하지만 주택분양권에 의하여 완공된 주택을 취득할 때에는 완공된 주택의 취득일이 아닌 주택분양권의 취득일을 기준으로 주택 수를 계산하여 중과세율 여부를 결정하게 됩니다. 보다 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.
2-5: 오피스텔
오피스텔을 취득할 때는 재산세가 주택분으로 과세되고 실제 주거용으로 사용하고 있다고 하더라도 주택에 대한 취득세율이 아닌 주택 외 부동산에 대한 취득세인 4%의 단일세율이 적용됩니다. 하지만 소유하고 있는 오피스텔은 중과세율 여부를 판단하는 주택 수 계산에는 포함이 됩니다. 단, 2020. 8. 12. 이후에 취득하였고 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔에 한해 주택 수에 포함됩니다.
그리고 2020. 8. 12. 이전에 분양계약을 체결하였다면 2020. 8. 12. 이후에 취득하였더라도 주택 수 가산하지 않습니다. 또한 주택분양권과는 달리 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
주택 수 산정에서 제외되는 주택
중과대상 주택 수 산정에서 제외되는 주택은 투기목적이 없거나 공익목적 등으로 취득한 주택으로 해당 주택을 소유하고 있다면 다른 주택을 취득할 때 소유 주택 수에서 제외하는 것입니다(지방세법시행령 제28조의4 제6항). 이와 유사한 개념으로 중과세율 적용 제외 주택이 있습니다. 중과세율 적용 제외 주택은 해당 주택을 취득할 때에 소유 주택 수 및 소재지에 관계없이 무조건 기본세율이 적용되는 주택을 말합니다(지방세법시행령 제28조의2).
중과대상 주택 수 산정에서 제외되는 주택은 중과세율 적용제외 주택보다 적용범위가 더 넓습니다. 중과대상 주택 수 판정시 제외되는 주택에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
주택공시가격 1억이하 주택, 시가표준액 1억원 이하인 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔, 시가표준액이 1억원 이하인 주택 부속토지, 상속개시일로부터 5년이 경과되지 않은 주택, 혼인 전 소유한 주택분양권으로 취득하는 주택, 노인복지주택, 등록문화재주택, 가정어린이집, 주택신축판매업자 신축목적 취득한 주택, 주택시공자가 취득한 주택, 농어촌주택, 사원임대용주택, 주거용 건물 건설업자의 재고주택 등이 있습니다.
여기서 한가지 주의할 점은 등록임대주택에 대한 것입니다. 많은 분들이 지방자치단체 또는 세무서에 임대주택으로 등록하게되면 중과대상 주택 수 산정에서 제외되는 것으로 알고 있습니다. 하지만 중과대상 주택 수 산정할 때 등록임대주택도 주택 수에 산정되므로 유의하셔야 합니다.
그리고 지난 2024. 1. 10. 부동산 대책 발표시 한시적으로 소형 주택 및 미분양 주택에 한해 중과대상 주택 수 산정에서 제외하였습니다.
- 적용기한 : 2024. 1. 10. ~ 2026. 12. 31. 까지 중과대상 주택 수 산정에서 제외
- 적용대상
- 2024. 1. 10. ~ 2025. 12. 31.까지 취득한 소형 신축주택 : 전용면적 60㎡ 이하 / 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소형오피스텔 / 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하
- 2024. 1. 10. ~ 2025. 12. 31.까지 취득한 소형 기축주택 : 전용면적 60㎡ 이하 / 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소형오피스텔 / 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 / 취득한 날부터 60일 이내 임대사업자 및 임대주택 등
- 2024. 1. 10. ~ 2025. 12. 31.까지 취득한 준공 후 미분양 : 전용면적 85㎡ 이하 / 6억원 이하 비수도권 미분양 아파트
이상으로 아파트 등 주택의 취득세 중과세율 여부를 결정하는 1세대의 기준과 주택 수 계산방법에 대해 말씀드렸습니다. 아직 취득세 인하가 되지 않은 시점에서 다주택자들에게는 신규로 주택을 취득하기에는 부담스럽기는 합니다. 하지만 본문에서 말씀드린 중과대상 주택 수 산정에서 제외되는 주택과 중과세율 적용 제외 주택을 활용할 경우 다소나마 취득세를 절세할 수 있을 것으로 생각됩니다.
