2024년에는 부동산 취득세 세율이 인하될까요? 지방세법을 개정해야 하는 정부의 입장에서는 고민이 깊어지는 한해가 될 것 같습니다. 지난 총선이 야당의 승리로 끝나면서 부동산 정책에 인색한 야당이 정부와 여당이 요구하는데로 취득세를 인하할 것인지 지켜볼 일입니다.
이 글에서는 현재 부동산을 취득할 때 적용되는 취득세율에 대해 알려드리고자 합니다. 아파트 등 주택 뿐만아니라 토지, 상가, 오피스텔, 조합원입주권, 주택분양권 등의 부동산의 취득세 계산에 적용되는 과세표준과 세율에 대해 말씀드리고 취득세를 간편하게 계산할 수 있는 방법까지 알려드리겠습니다. 그리고 가장 뜨거운 관심사인 취득세 인하에 대한 정부와 야당의 입장에 대해 살펴보겠습니다.
부동산 매매 취득세 과세표준
1-1: 취득시기
취득의 시기는 납세의무의 성립 시점이 되기 때문에 중요합니다. 매매 등 유상거래로 부동산을 취득하는 경우 사실상 잔금지급일이 취득일이며 신고인이 제출한 자료에서 사실상 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일이 취득일이됩니다(지방세법시행령 제20조).
- 유상취득(매매) : 사실상 잔금지급일
- 무상취득 : 증여는 증여계약일, 상속은 상속개시일(사망일)
- 원시취득(신축) : 사용승인일, 임시사용승인일, 사실상사용일 중 빠른 날
1-2: 과세표준
과세표준이란 세율을 적용하기 위한 기준금액을 말합니다. 취득세는 이러한 과세표준에 세율을 곱하여 계산하여 부과합니다. 유상거래 즉, 매매를 원인으로 하는 부동산 취득세에서 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고 있습니다(지방세법 제10조).
주상복합 건축물을 유상거래로 취득한 경우 주택과 다른 부동산은 세율이 다르기 때문에 각각의 과세표준을 구분하여 적용하여야 합니다. 과세표준 안분 방법은 건축물 시가표준액과 부속토지 가격을 포함한 전체가격 기준으로 안분한 후 각각의 과세표준에 따른 세율을 적용합니다(지방세법시행령 제19조).
- 주택분 과세표준 안분방법
- 주택외 과세표준 안분방법
1-3: 주택분양권 프리미엄의 과세표준
주택분양권을 전매로 취득하면서 주고받은 프리미엄도 취득세 과세표준에 포함되므로 취득세 신고시 이를 누락하지 않도록 유의하여야 합니다.
부동산 매매 취득세 세율
2-1: 취득세율
부동산의 취득세는 주택인지 아닌지 여부에 따라 다른 취득세율이 적용됩니다. 아파트 등 주택을 매매로 취득한 경우 취득하는 세대의 주택수와 취득하는 주택의 소재지에 따라 기본세율(1~3%) 또는 중과세율(8%, 12%)가 적용됩니다. 그리고 주택외 상가, 오피스텔, 토지 등을 취득하였을 경우에는 일괄적으로 4%의 취득세가 적용됩니다(지방세법 제11조).
2-2: 매매 주택 취득세율
주택 매매 시 적용되는 취득세율은 주택 수와 주택의 소재지에 따라 기본세율과 중과세율이적용됩니다. 이때 주택 수와 소재지는 기존에 소유하고 있는 주택과는 상관없이 새로 취득하는 주택이 몇번째인지, 소재지는 어디인지를 말하는 것입니다.
기본세율은 취득하는 주택이 첫번째 주택이거나 비조정대상지역 2주택일 경우에 적용되는 세율로서 취득가액에 따라 1~3%의 취득세가 적용됩니다(지방세법 제11조 제8호).
여기서 취득가액 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하에 적용되는 취득세율은 다음 산식에 의해 계산합니다. 이 계산방법에 따라 취득가액이 7억5천만 원인 주택의 취득세율은 2%(취득세 1,500만 원)가 됩니다(지방세법 제11조 제8호 제나목).
중과세율(8% 또는 12%)은 1세대가 소유하고 있는 주택수와 취득하는 주택의 소재지(조정대상지역 vs 비조정대상지역)에 따라 적용되는 세율입니다. 즉, 1주택을 소유하고 있는 1세대가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 조정대상지역 2주택자가 되어 8%의 세율이 적용됩니다. 다만, 법인은 주택수, 소재지와 무관하게 무조건 12%의 단일 중과세율이 적용됩니다(지방세법 제13조의2).
중과세율 적용을 위한 1세대의 의미와 주택수 계산방법은 아래글에 자세히 설명해 놓았습니다. 보다 자세한 내용은 아래글을 확인해 주시기 바랍니다.
[중과세율 적용 제외 주택(지방세법시행령 제28조의2)]
투기목적이 없거나 공익목적으로 취득하는 주택은 주택 수와 소재지와 상관없이 중과세율이 아닌 기본세율이 적용됩니다.
<예> 주택공시가격 1억이하 주택, 노인복지주택, 등록문화재주택, 가정어린이집, 주택신축판매업자의 신축목적 취득주택, 주택건설업자의 신축목적 취득주택, 주택시공자가 취득하는 주택, 농어촌주택, 사원임대용주택 등
2-3: 오피스텔 매매 취득세
취득세율 적용에 있어 많이 혼동하시는 것이 오피스텔입니다. 즉, 현황상 주택으로 사용하고 있고 재산세 또한 주택분으로 과세되는 오피스텔의 경우 해당 오피스텔을 취득하는 경우 주택분 취득세가 적용되는지 여부입니다.
비록 오피스텔은 취득세 중과여부를 판단할 때 주택수에는 포함(지방세법 제13조의3)되어 있지만 주택이 아닌 업무시설에 대한 취득세인 4%의 단일 세율이 적용됩니다. 왜냐하면 건축물대장상에는 업무시설로 등재되어 있고 오피스텔을 취득한 사람이 이를 주거로 사용할지 업무용으로 사용할지 모르기 때문입니다.
2-4: 조합원입주권 매매 취득세
조합원입주권이란 도시정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업 및 소규모 주택정비법에 따른 소규모 재건축사업 등으로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다. 이러한 조합원입주권을 취득하면 조합원 입주권(권리)을 취득한 시점과 해당 조합원입주권에 의해 주택이 완공된 시점에 각각 취득세를 납부해야 합니다.
✅ 조합원입주권 관련 단계별 취득세율
조합원입주권과 관련된 취득세율에 대해 보다 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.
주택분양권은 주택이 아닌 향후 주택을 취득할 권리를 취득하는 것입니다. 따라서 취득세가 적용될 여지가 없습니다. 해당 주택분양권에 의해 주택이 완공된 시점에만 취득세를 납부하면됩니다. 다만 유의할 점은 2020. 8. 12. 이후에 취득한 주택분양권은 취득세 중과세율을 판단하는 주택수에 포함된다는 것입니다. 보다 자세한 내용과 주택분양권에 대한 절세법에 대해 알고 싶으시면 아래글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.
취득세 간편 계산기
취득세 개정동향
정부에서는 부동산 경기의 침체를 막기 위해서 부동산 거래의 최대 장애물인 취득세 중과제도를 개편하기 위해 노력하고 있습니다. 2022. 12. 21. 2023년 경제정책방향을 발표하면서 주택 매매 취득세율을 인하하는 정부 추진안을 발표하였습니다.
주요내용은 2주택까지는 취득세 중과세율 대신 1~3%까지의 기본세율을 적용하고, 3주택 이상과 법인이 취득하는 주택에 한해서 종전 중과세율의 50%까지 인하할 계획이었습니다.
하지만 여야 합의가 이뤄지지 않으면서 지방세법이 개정되고 있지 않습니다. 정부에서는 2024년 초에 다시 추진할 예정이라고 밝혔지만 지난 총선에서 야당이 승리하면서 지방세법 개정에 대한 공은 22대 국회로 넘어가게 되었습니다.
지금의 부동산 취득세 중과 제도를 만든 것이 지금의 야당인 만큼 취득세가 실제로 인하될 것인지는 지켜볼 일입니다. 최근 종부세 제도 개편을 언급되는 등 일부에서 부동산 규제 완화 기조가 보이는 것은 사실이나 다주택자 규제라는 근본 틀을 깨기는 힘들어 보입니다.
아무튼 야당의 전향적인 정책방향의 변화로 늦게나마 취득세가 인하된다면 2022. 12. 21. 까지 소급 적용될 예정이라고 합니다. 따라서 2022. 12. 21. 이후 주택을 취득하여 중과세율이 적용된 매수인은 차액을 환급받을 수 있습니다.
